Проект комплексной малоэтажной застройки этого района получил свое продолжение только благодаря вовлечению в строительный оборот участков, находящихся в частной собственности.

"Первопроходцем" в освоении коломяг является зао "коломяги-ретро", входящее в строительную корпорацию "союз". Компания "коломяги-ретро", специально созданная в 1991 году, выполняет в холдинге функции девелопера. Тогда же распоряжением мэра петербурга n 298-р ей предоставили право застройки кварталов 11б и 12в (6,5 га).

Освоение целины "на этих двух кварталах расположено порядка 40 пятен под застройку, -- рассказывает генеральный директор зао "коломяги-ретро" зураб шайдаев. -- Естественно, что такой объем работ одной компании не осилить. Своими силами мы ведем строительство на восьми участках в квартале 12в и на четырех -- в 11б. На остальной земле мы выступаем формальным заказчиком-застройщиком. Нами разработан проект застройки квартала, а сейчас занимаемся координацией прокладки инженерных коммуникаций".

Один из первых договоров на передачу права застройки в квартале 11б (участки 136, 136а) был заключен в 1995 году с зао "северо-западная строительная корпорация" (сзск). На них корпорация возвела пять и 9 сблокированных коттеджей, входящих в малоэтажный жилой комплекс "никитинская усадьба".

На третьем пятне (участок 146, получен в 1998 году) строятся 15 домов (около 10 тыс. М2). Первая очередь (2,7 тыс. М2) уже сдана госкомиссии и заселена. "Первая проблема, с которой пришлось столкнуться, -- это отсутствие инженерии, -- говорит генеральный директор зао "северо-западная строительная корпорация" михаил голубев. -- Для того чтобы полноценно обеспечить наши коттеджи электричеством, водой и газом, потребовалось выкупить у частных землевладельцев еще 0,7 га. Это почти столько же, сколько мы получили от города. Только платить пришлось от $500 до $3000 за сотку. При этом расселено 10 домов".

Сзск пришлось построить трансформаторную подстанцию (тп), а также проложить 1 км высоковольтного кабеля, 400 м магистрального водопровода и 700 м газопровода среднего давления.

"Беда в том, что все эти работы не предусматривались инвестиционным договором. В результате конечная стоимость 1 м2 в новых коттеджах существенно возросла", -- сетует зураб шайдаев.

Помимо сзск на земле, переданной "ретро-коломяги", строят зао "скс "падамс", ооо "элита девелопмент", аозт "содружество". Почти у всех были проблемы с коммуникациями. Так, зао "скс "падамс" в партнерстве с "коломяги-ретро" за свой счет вынуждено было прокладывать 130 м магистральной канализации и возводить тп.

В итоге дополнительные затраты превысили $120 тысяч.

Все выше, и выше, и выше малоэтажный проект в коломягах еще далек от завершения. По словам зураба шайдаева, весной 2002 года в квартале 11а его компания начнет строить очередной жилой комплекс "усадьба "фаворит" на 14. 000 м2. Есть планы расширения и у других компаний, за счет как городских пятен, так и частных землевладельцев.

Застройщики утверждают, что спрос на комфортное малоэтажное жилье выше среднего. Однако действуют весьма осторожно на этом сегменте. Стараясь минимизировать риски, они не брезгуют и высотными домами.

Именно такую политику проводит зао "коломяги-ретро", которое помимо коттеджей возводит в тех же коломягах и панельные многоэтажки из изделий 211-го кжби. Свое намерение уйти в высотное домостроение декларирует и руководство сзск. В качестве причин михаил голубев отмечает, что застройка в коломягах на выделенных городом участках заканчивается и сейчас как о перспективных можно говорить только о кварталах 11а и 12в.

"В течение 5-7 лет все возможные участки будут расселены и застроены. Они смогут дать порядка 30. 000-50. 000 м2 индивидуального элитного жилья, -- продолжает он. -- У петербурга должна появиться градостроительная стратегия малоэтажного домостроения, с выделением элитного сегмента. Но ее перспективы весьма туманны.

Нет четкого регламента и инженерно подготовленных территорий.

Следует отметить, что проект "северная долина" не развивается.

Проекты на каменном и крестовском островах слишком привлекательны, а потому требуют четкой и прозрачной регламентации, поскольку здесь пересекается слишком много интересов. Локальные же проекты, как во всеволожске или озерках, не представляют особого интереса по причине расположения в не элитных местах".

Мал таун-хауз, а дорог в целом специалисты отмечают безрадужность перспектив массового развития малоэтажной застройки в петербурге. В свое время всемирный банк, давая деньги на инженерную подготовку территории, едва ли не насильно навязывал администрации города обязательства строить там только таун-хаузы. Сейчас он явно охладел к кредитованию такого рода проектов. Не спешат это делать и другие западные финансовые институты.

У города же пока не хватает денег на инженерную подготовку участков для обычной многоэтажной застройки. Домостроители прекрасно понимают, что гораздо выгоднее возвести высотку, квартиры в которой быстро "уйдут" к покупателям среднего класса. Строить на таком же месте коттеджный комплекс весьма рискованно.

Поскольку, не имея на начальном этапе конкретного состоятельного покупателя, нет гарантий того, что окупятся гигантские вложения в инженерную инфраструктуру. "Я не буду заниматься такого рода проектами, пока не буду твердо уверен, что есть люди, согласные заплатить премию за предложенный мною уникальный продукт", -- высказывается по этому поводу эдуард тиктинский, генеральный директор зао "недвижимость. Финансы. Инвестиции. rbi".

И Хочется, и колется именно поэтому значительная часть "коттеджников" ориентируется на строительство индивидуальных домов под конкретного клиента. Как правило, их возводят уже не в городской черте, а за ее пределами. Особым спросом пользуются территории, где успела сложиться "элитная застройка". Все эти постройки автономны, и у строителя не болит голова, во сколько это может обойтись, так как за все платит хозяин.

Это чисто подрядная работа.

Однако некоторые девелоперы-жилищники все же не отказываются от возможности застроить малоэтажками и коттеджами большие территории. В основном это крупные инвестиционно-строительные объединения. Примером тому служит проект "озерки", инициированный оао "петербургстрой". Есть схожие планы у оао "росстро" и по "ленстройматериалы".

Есть идеи и об объединении усилий нескольких холдингов в освоении какой-либо одной территории. Но пока эти предложения висят в воздухе. Нет четкого представления ни о разграничении полномочий каждого из возможных участников консорциума, ни о статусе и правах будущей управляющей компании.

Роман романюк.