Внимание, риэлтеры!

мы предлагаем вам принять участие в нашем новом конкурсе "новоселье" чужой труд ценится редко, со стороны любая работа кажется легкой. Труд риэлтера не исключение. Иногда считают, что риэлтер - это тот, у кого есть достаточно времени, чтобы изучать объявления и "висеть" на телефоне в поисках подходящего варианта. О том, что эта работа требует большого объема юридических знаний, колоссальной работоспособности, неисчерпаемой доброжелательности, ангельского терпения, люди начинают догадываться, пообщавшись с риэлтерами, став их клиентами. Хорош тот агент, в котором все эти качества клиент сумеет разглядеть. А если бы клиент об этом еще и рассказал...

В рамках нашего конкурса мы готовы донести рассказы ваших клиентов до наших читателей.

Чтобы принять участие в конкурсе, нужно очень немного: убедить клиента, которому вы покупали или обменивали квартиру, согласиться рассказать о том, как проходила сделка и как помогал агент, что он делал, что советовал, и сообщить координаты этого клиента в редакцию. Согласитесь, клиент, готовый о своей сделке и своем агенте поведать миру, готовый на встречу с журналистом, - действительно благодарный клиент. А наша задача - рассказать читателям об этой сделке так, чтобы мастерство агента стало очевидным. При этом обещаем: святой принцип риэлтеров - конфиденциальность - нарушен не будет. Если ваш клиент готов рассказывать о вас часами, но не хочет, чтобы его имя было опубликовано, мы присвоим ему псевдоним.

Через два месяца конкурсная комиссия подведет итоги. Самая удачная сделка, а значит, и самый успешный агент будет выбираться по следующим критериям: умение понять и сформулировать желание клиента, его "тайные мысли", его истинные потребности;

эффективность сделки (достижение максимального результата с минимальными затратами);

сложность ситуации;

грамотность консультаций агента;

обязательность и корректность агента.

Победители будут объявлены на выставке "нижегородская недвижимость", которая состоится в марте 2001 года. Их ждут призы, дипломы, а о самом лучшем агенте мы расскажем в нашей газете.

Ждем ваших заявок - звонков в редакцию. Телефон 35-22-49.

Организаторы конкурса: редакция газеты "биржа плюс свой дом" и информационно-деловой клуб "центр".

Конкурсная комиссия: комиссия по информации идк "центр"; представитель общества защиты прав потребителей; представитель администрации; сотрудник редакции газеты "биржа плюс свой дом".

Сроки проведения конкурса: с 4 января по 28 февраля 2001 года.

Будущее светло и прекрасно.

Уходящий год был для риэлтеров неплохим. Все чаще они осознают себя не конкурентами, а партнерами, о чем свидетельствуют многочисленные совместные мероприятия, рост рядов гильдии, избрание президентом гильдии человека независимого, не ведущего собственного риэлтерского бизнеса? - натальи ершовой, создание информационно-делового клуба "центр" и даже проведение (впервые) новогоднего бала риэлтеров. А как сами риэлтеры оценивают итоги прошедшего года и ближайшие перспективы?

борис горелик, директор ан "триумф-риэлти":

- потребитель стал более грамотным, лучше ориентируется в ценах, в рыночной ситуации. Возможно, отчасти и поэтому сезонные колебания цен стали менее значительными. В этом году наиболее активными были октябрь и ноябрь, а в декабре покупатель вел себя непривычно спокойно, никакой традиционной для конца года штурмовщины не наблюдалось. Возможно, участники рынка недвижимости сознательно откладывают покупку на более поздний срок, если уж не успели совершить ее до сезонного подъема цен. Сказывается отчасти влияние средств массовой информации, из года в год рассказывающих о том, как в декабре поднялись цены. Но сезонный подъем цен все же состоялся, в iv квартале цены выросли примерно на 2-2,5% (в валюте). Несколько изменились предпочтения покупателей. В связи с большим объемом предложений жилья от строителей акценты смещаются на первичный рынок. Если позволяют средства, клиент все чаще отдает предпочтение новому жилью, вкладывает средства в долевое строительство. Это свидетельствует и о растущем доверии к строителям.

В будущем году покупательский интерес, думаю, еще более сместится в сторону первичного рынка. Много заделов строительных, много выделено площадок под строительство - все эти предложения попадут на рынок. Обилие предложения приведет если не к снижению цен, то к сдерживанию их и на вторичном рынке.

Рынок коммерческой недвижимости более активен. Вырос интерес к производственным помещениям, к объектам малого бизнеса - магазинам, парикмахерским, барам. Спустя полтора года после кризиса рынок "отогрелся". Сразу после кризиса на рынке коммерческой недвижимости были только эпизодические сделки, сейчас - шквал спроса, особенно на объекты малого бизнеса. Надеюсь, что и крупные производственные мощности будут востребованы. Интерес инвесторов, готовность вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, в производство - признак, вселяющий оптимизм.

Инвесторы очень чутко реагируют на изменение экономической ситуации, и если готовы вкладывать деньги, значит, верят в стабильность. А новые производства, малые и большие, новые эффективные хозяева - это рабочие места, стабильная зарплата, растущий спрос на товары и услуги.

Лет шесть назад люди, у которых появились большие деньги, вкладывали их в строительство огромных коттеджей на 900 - 1000 кв. М. Сейчас приобретают цеха, заводики и заводы, какие-то небольшие производства, но вкладывают в бизнес, а не в потребление. В бизнес постепенно возвращается инвестиционная составляющая, и это вселяет оптимизм и желание работать.

Юрий конторщиков, директор ан "недвижимость нн":

- для нас год был хорошим. Мы вступили в гильдию риэлтеров, продлили лицензию, помогли приобрести квартиры известным людям города и области. Надеюсь, что в новом году мы будем работать не хуже, а лучше. Наша задача, чтобы клиент остался доволен, чтобы он вернулся к нам, чтобы по его рекомендации к нам пришли его родственники, друзья, знакомые.

Думаю, год, как обычно, начнется спокойно, январь-февраль - период затишья на рынке жилья. Уже сейчас это затишье мы начинаем ощущать: новых заявок практически не поступает, работаем с заделами. Обычно рынок активизируется в марте рост активности и цен продолжается до лета. В последние годы и летние месяцы достаточно активные, во всяком случае, снижения цен летом практически не наблюдается. В сентябре - новый рост цен. Думаю, снижения цен на жилье в ближайшем будущем не будет.

Федор трифонов, директор ан "адрес":

- рынок оживает, люди привыкли к высокой цене доллара - 28 рублей за доллар, она их уже не пугает, постепенно собирают накопления и на жилье, и на бизнес.

Прошедший год был для риэлтеров активным. Ожил рынок коммерческой аренды, востребованы помещения под офисы, производство, для малого бизнеса. Заявок на аренду коммерческих площадей множество. Стала подниматься и арендная плата, думаю, что в новом году она достигнет докризисного уровня. А вот цены на недвижимость вряд ли будут расти так заметно.

Для нашей фирмы год был удачным. После кризиса мы смогли удержаться, а сейчас начали расти. Три года назад у нас в штате было 30 агентов, сейчас - 200, мы занимали офис площадью 100 кв. М, сейчас - 500 кв. М. У нас четыре группы агентов по вторичному рынку, есть отдел, занимающийся долевым строительством. Лавры "терема" не дают нам покоя.

Думаю, что риэлтерская фирма, чтобы бизнес успешно развивался, должна заниматься всеми направлениями: и вторичным, и первичным рынком, и арендой, и жилой, и коммерческой недвижимостью. Это сделает фирму не только более устойчивой, но и поможет более грамотно оказывать услугу, позволит полнее удовлетворять потребности клиентов.

Кто наполняет казну.

Время подводить итоги. История комитета по управлению городским имуществом измеряется гораздо более скромными цифрами, чем век или тысячелетие, но семь лет его существования - это целая эпоха для экономики города. Мы не стали возлагать на председателя комитета людмилу конобееву обязанности отчитываться за целую эпоху, а попросили подвести итоги 2000 года и рассказать о планах на будущее.

- Чем измеряются, как оцениваются итоги работы комитета по управлению имуществом: деньгами, проданными или, наоборот, принятыми объектами? - наша задача - эффективно управлять городской собственностью и зарабатывать для города деньги. Я довольна работой коллектива комитета, с поставленными задачами - и стратегическими, и финансовыми - мы справились.

Денег в бюджет мы перечислили гораздо больше, чем было запланировано. Так, по плану мы должны были собрать в бюджет 150 млн рублей, а уже сейчас перечислено 251,7 млн рублей, думаю, до конца года эта сумма достигнет 260 млн рублей. Это хороший результат. Только по аренде мы собрали немного меньше установленного задания, но это по объективным причинам: собрать запланированные 94 млн рублей при установленном уровне арендной платы и количестве сдаваемых в аренду площадей просто невозможно. От арендаторов город получил 81 млн рублей, в прошлом году - 70 млн рублей. Зато по арендной плате за землю за счет активной претензионной работы и получения недоимки мы задание перевыполнили.

По приватизации имущества задания были невысокими, так как государственная программа приватизации на 2000 год не была утверждена. Мы действовали строго в рамках закона о приватизации, продавая только находящиеся в собственности муниципалитета пакеты акций уже приватизированных предприятий и помещения арендаторам, которые права аренды выкупили на конкурсах или аукционах. Таким образом мы пополнили бюджет на 115 млн рублей. Но самое главное, что мы нашли для этих предприятий таких собственников, которые знают, что и как нужно сделать для их эффективной работы, и имеют для этого возможности, в том числе и финансовые.

- Напомните, пожалуйста, акции каких предприятий были проданы.

- На коммерческих конкурсах с инвестиционными условиями выставлялись пакеты акций гостиничных комплексов "ока", "центральная", "нижегородская", "волжский откос". Но пока пакеты акций, проданные с инвестиционными условиями, еще не стали собственностью инвестора, они остались муниципальными до выполнения инвестиционных условий.

- Ваше подразделение называется комитетом по управлению имуществом, но даже из структуры полученных комитетом доходов ясно, что основная его деятельность связана не с управлением, а с продажей имущества. Насколько это оправданно? быть может, если бы город эффективнее управлял тем, что у него есть, не нужно было бы продавать собственность? тогда можно было бы получать стабильный доход за счет прибыли, а не разовый - за счет продажи?

- это распространенное заблуждение. Большинство предприятий, акции которых мы продавали, не приносили дохода или приносили минимальный доход. Чтобы они стали действительно прибыльными, эффективными, нужно сначала вложить в их развитие немало средств, а их нет в городском бюджете. А эффективно работающие предприятия будут приносить стабильный доход в бюджет в виде налогов. К примеру, та же гостиница "нижегородская" не являлась убыточной, но и прибыли приносила немного, хотя коллектив старался сделать все возможное в этих условиях. Но гостиница пока не соответствует современному уровню требований, тому роскошному месту, на котором она расположена. Если новый собственник поднимет услугу на качественно иной уровень, это можно только приветствовать, от этого город только выиграет, и с точки зрения налогов, и с точки зрения предложения услуг высокого уровня.

Во-вторых, все предприятия, акции которых мы продавали, уже не являются государственными, это акционерные общества, так что мы только завершали процесс приватизации в точном соответствии с законом. Считаю, что пакеты акций были проданы на очень выгодных для города условиях: мы и деньги за акции получили, и обеспечили инвестиции в эти предприятия, так как новому собственнику поставлены условия вложить определенную сумму средств в течение трех лет.

И еще один немаловажный момент: в частных магазинах, аптеках, мастерских бытового обслуживания товары и услуги часто дешевле, чем в муниципальных. Например, как показало обследование, в муниципальных аптеках лекарства на 9 процентов дороже, чем в частных. Так стоит ли стремиться сохранить все такие объекты в собственности города? на мой взгляд, целесообразно было бы оставить в муниципальной собственности лишь необходимый минимум, который обеспечивал бы возможность реализации наркотических веществ через муниципальные аптеки, приготовления недорогих лекарственных форм, приобретения бесплатных лекарств льготниками.

Если говорить конкретно о гостиницах, за которые нас чаще всего и упрекают в этом году, то на сегодня такая постановка вопроса просто некорректна. В пяти акционерных обществах у города сегодня есть пакеты акций. По закону о приватизации мы просто обязаны продавать эти пакеты, и не коллективу, а на коммерческом или инвестиционном конкурсе в соответствии с планами приватизации этих акционерных обществ. Когда удается найти для предприятий, едва сводящих концы с концами, стратегического инвестора, это большая удача для города. Если бы больше было таких предпринимателей, как куликов, кузнецов, город только выиграл бы.

- Почему, по вашему мнению, не нашлось желающих приобрести "волжский откос"? какова дальнейшая судьба этой гостиницы?

- желающих было много, но все они не решились принять участие в конкурсе. Возможно, инвесторов испугали долги предприятия - около 8,5 млн рублей (предполагаемая сумма инвестиций - 100 млн рублей, внести которые нужно было в течение трех лет). Хотя, нужно сказать, долги эти копились в течение нескольких лет, они существовали уже при создании гостиничного комплекса.

Гостиница в таком месте не должна быть убыточной. Все видные гости города хотят жить именно в ней.

Сейчас налоговыми органами инициирована процедура банкротства из-за накопившихся у предприятия долгов по налогам, так что теперь будущее "волжского откоса", видимо, в руках агентства по банкротству.

- Если инвестор, победивший на конкурсе, не выполнит инвестиционных условий, город сможет вернуть назад свой пакет акций и распорядиться им иначе?

- разумеется. Такие случаи хорошо известны, можно в качестве примера привести все те же гостиницы. Например, пакет акций гостиницы "нижегородс- кая" приобрел на конкурсе "русский клуб", но вовремя не заплатил за акции, поэтому договор с ним был расторгнут. Был расторгнут договор с "нижегородскими семенами", которые не выполнили инвестиционных условий по гостинице "центральная". Сейчас для обеих гостиниц найдены новые инвесторы.

В "центральной" уже начат ремонт. Новые владельцы намерены осуществлять его поэтапно, не останавливая работу гостиницы. И мы их в этом поддерживаем, так как в городе гостиничных мест явно не хватает.

- После нескольких лет приватизации много ли собственности осталось у города? с такими темпами скоро нечем будет управлять.

- Число объектов, находящихся в муниципальной собственности, не уменьшается, а увеличивается. Мы принимаем на баланс жилье, инженерную инфраструктуру, социальную сферу, так что наш реестр муниципальной собственности постоянно растет. Вот и сейчас мы готовимся принять в муниципальную собственность жилье и объекты социальной инфраструктуры от ао "газ". Сегодня в муниципальной казне 60 тысяч единиц собственности, после принятия на баланс жилья и социальной сферы газа эта цифра увеличится более чем вдвое. Но процесс этот непростой. Да и приватизированные предприятия не остаются без нашего внимания. Конечно, мы не вмешиваемся в оперативное управление даже тех предприятий, акциями которых владеем. Но если муниципальное или частное предприятие не платит налоги, арендную плату, у нас есть рычаги воздействия на него и мы их активно применяем. Мы ведем большую претензионную работу, и результаты ее неплохие.

- Город осуществляет приватизацию предприятий, которые могут приносить прибыль, а принимает в собственность то, что дает только убытки. Не разоримся?

- вспомните: предприятия, которые приватизировались, не приносили большой прибыли, а часто были убыточными, в руках частника заработали гораздо более эффективно, и город получил гораздо больше в виде налогов. Что же касается жилья и социальной сферы, то обязанность содержать или дотировать эти отрасли, вероятно, сохранится еще очень долго.

- Каковы планы по приватизации на будущий год?

- это будет зависеть от того, как будет развиваться экономика в целом. Говорить о планах очень трудно, потому что нет государственной программы приватизации на 2001 год. В этих условиях мы можем только завершать приватизацию предприятий, которые уже вступили в процесс приватизации, но муниципалитет имеет в них какую-то долю собственности. Хочу подчеркнуть: мы не только можем, но и должны это делать, таково требование закона о приватизации: пакеты акций при приватизации предприятий закрепляются за муниципалитетом на три года, а по истечении этого срока должны продаваться.

Более конкретно пока могу сказать только о кинотеатре "сормовский" и овощных базах - пакеты акций этих предприятий, принадлежащие пока муниципалитету, будут выставлены на инвестиционный или коммерческий конкурс. Будет продолжаться приватизация предприятий торговли, бытового обслуживания и общественного питания.

В 2001 году мы готовимся приступить к приватизации земли под приватизированными предприятиями. Закон давно позволяет это сделать, но пока процесс в городе фактически еще не начался. Что же касается продажи земельных участков предпринимателям, то эти вопросы будут только обсуждаться, до принятия федеральных законов о земле никаких конкретных шагов предпринимать, я думаю, не будем.

Акценты в нашей работе смещаются: больше внимания мы будем уделять не приватизации, а работе с муниципальным имуществом, формированию муниципальной имущественной казны. Очень важное направление - управление земельными ресурсами. Сейчас мы сформировали это подразделение, оснастили его техникой.

- Многих предпринимателей интересует, будет ли повышаться арендная плата за нежилые помещения, станет ли более доступной информация о наличии помещений, сдаваемых в аренду?

- информацию мы и сейчас не скрываем - с ней всегда можно познакомиться на специальных стендах в городской и районных администрациях, в управлении муниципального нежилого фонда у валентины сергеевны никулиной. Свои объявления мы печатаем в газете "курс", свежую информацию всегда можно получить на нашем сайте в интернете (www.admcity.nnov.ru). ЧТО Же касается арендной платы, то она, несомненно, будет повышаться, но не как два года назад, в два-три раза, а на коэффициент инфляции, который определяет департамент экономики. Скорее всего это повышение состоится в первом квартале будущего года.

Ирина бондаренко.